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Macau > Guide to Purchasing Properties


澳門的土地性質及分類制度

按照性質不同,澳門土地可分為五類,分別為私家地、政府租借批地(永久性批租地)、政府租賃地(有期限批租地—25年)、政府公共土地、臨時性使用式佔用地(批租地1年期-可續期)。而按照用途不同,澳門土地可分為八類,分別為商業、住宅、工業、酒店、寫字樓、社會設施、停車場和其他用途。

  1. 私家地

    私家地又稱私人業權土地。私家地的土地產權及其地上物的產權均歸私人所有,可自由轉讓、買賣、按揭等,且改建地上物時無需辦理改用途、補地價手續,是產權最充分、受限制最小的土地。有的地塊的土地所有人將土地出租給他人興建樓宇,但並不將地權賣斷,其土地所有權與樓宇所有權分屬於不同業主。若發展商購入地權後,方可獲得政府的批准。

  2. 政府租借地

    政府租借地又稱政府永久性批租地或永久批地。這類土地的使用期沒有限制,卻有用途限制。政府批出土地時,承租人需一次性繳納使用權價款及溢價金。使用時,承租人需嚴格按照租地合約的要求進行開發,還需每年繳納土地稅。地上物開發、建設完成後,地上物的所有權歸私人所有,經登記後可自由轉讓、買賣。地上物轉讓後,其所屬地塊的使用權隨之自動轉移。當土地承租人欲改變土地用途時,需向政府申請變更土地用途,經核准及補交溢價金後,方可進行改建工作。

  3. 政府租賃地

    政府租賃地又稱期限性批租地,俗稱期限性批地。這類土地既有使用年期限制又有用途限制。其使用年期一般不超過25年,期滿後每次可續期10年。承租人需向政府一次性繳納溢價金,並嚴格按照合約條文進行開發、建設。每年承租人還需向政府繳納土地租金。目前,澳門政府多以這種有償、有限期的租賃方式進行土地批租。

  4. 政府公共土地

    政府公共土地是指用於或擬用於公共道路、交通、市政、文化設施的土地,如街道、公園、廣場等。政府公共用地的取得及使用有專門的法律制度進行管理。

  5. 臨時性使用式佔用地。

    臨時性使用式佔用地又稱臨時用地,是指政府以准照形式將地段批出作臨時性使用的土地。該地塊的准照使用期限一般為1年,需每年辦理續期手續並繳納租金。地塊需按指定用途使用,且只可建臨時性建築物,不得建任何永久性建築物,也不得自由轉讓或用於按揭。政府只需提前60天通知承租人,即可收回土地,使用人無權索償。

非澳門居民如何在澳門購買房地產

任何國籍的人士皆可在澳門自由買賣房地產,沒有任何限制,而在交易時,所使用的身份證明檔則有所不同。澳門居民使用居民身份證;香港居民可使用香港居民身份證;中國居民可使用中國居民身份證;外來人士使用護照。

一般樓宇買賣程式

  1. 查屋紙 (物業登記的書面報告)

    樓宇交易前,買家應前往物業登記局申請“書面報告”(俗稱查屋紙),以便瞭解樓宇的法律狀況,核實業主的身份是否跟賣家相符,並確定該樓宇是否有銀行按揭或涉及法院的訴訟等。在查屋紙上,還可知道樓宇所在地段的性質(批租地/私家地),以及使用准照(入夥紙)的發出年份和單位用途等。

  2. 買賣樓宇的預約合同

    訂立預約合同並非樓宇交易過程中的必然步驟,然而,為了保護雙方當事人各自對將來正式簽契的期望,一般會先訂立一份買賣樓宇的預約合同。預約買賣合同的本意是指雙方透過協議,承諾他日有義務簽署正式買賣公證書(即簽契)。在合同中,賣方會收到買家支付的部分樓款(俗稱大定),此外,亦會約定於何時繳付餘款、交接物業及在公證署/私人公證員簽契的時間,以及違約的後果和賠償等。

  3. 中間移轉印花稅

    由簽訂買賣樓宇的預約合同日起計30日內,買家應前往財政局申報,繳付物業價值的0.5 %的中間移轉印花稅。

  4. 簽契

    樓宇買賣必須以公證書形式簽署,僅在公證員面前簽契後,業權才會由賣方正式轉到買家。買家可到任何一間公證署或由具有私人公證員資格的律師來辦理手續。若買家向銀行借款,並把樓宇抵押給銀行,則在簽契時尚須與銀行簽訂抵押樓宇公證書(按揭契)。

  5. 樓宇移轉印花稅

    雙方確定簽契時,買家須在30日內到財政局申報及繳付樓宇移轉印花稅,稅率為3%。若之前因簽署“買賣樓宇預約合同”已向財政局繳付0.5 %中間移轉印花稅時,則只須補回剩餘的印花稅的差額,即2.5%。完成計算樓宇移轉印花稅後,另須加徵該稅款5%的“憑單印花稅”。

  6. 物業登記

    物業登記的目的,就是要公開不動產的業權狀況,保障交易安全。登記一經確定,法律上即推定所登記的權利完全屬於資料上所記載的人所有。雖然,買賣樓宇的登記並沒有強制性,但如果買樓後不立刻登記,樓宇業權就無法公開,這便可能會被不法分子乘虛而入,造成一屋多賣。因此,為保障自己,買家在簽契之後,宜立即辦理登記,公開讓第三者知道他就是該樓宇的業主。

房地產交易需繳哪些費用

房地產交易中應付的稅項及費用一般如下:

  1. 律師樓

    臨時買賣合約見證費、買賣契、按揭契、買賣按揭契或按揭銷號律師費。

  2. 財政局

    資產轉移印花稅。

  3. 立契官公署/私人公證處

    立契稅連印花稅、副契費、按揭銷號稅。

  4. 物業登記局

    領取物業證明書或物業登記書面報告書費用、買賣登記費、按揭登記費及按揭銷號登記費。

什麼是三方約

澳門樓宇按揭主要分為做契前按揭和做契後按揭,前者通常稱為“三方約”放款,後者則稱為“按揭契”放款。而澳門現時對樓花買賣,主要是透過《民法典》中的“預約買賣”制度,以及有關“三方約”的法律來進行規範。凡是未正式簽立“不動產買賣及抵押公證書”前,由發展商、小業主及銀行三方一同簽立的合同,法律上我們稱為“具預約的消費借貸合同”(即“三方約”)。它的內容大致是:發展商承諾賣出樓宇給購樓者,而銀行同意貸款給購樓者,同時,購樓者亦承諾已把樓宇抵押給銀行;當樓宇完成分層登記時,三方均保證會履行樓宇簽訂買賣與按揭契約等責任。萬一購樓者不按期償還貸款,銀行有權取代購樓者的地位,成為預約買方,將來可以直接與發展商做契,又或者將樓宇變賣。一般來說,三方約亦可以用私文書的形式訂立,而立約人簽名須經過公證認定筆跡,習慣上,當事人通常會約定到律師樓辦理,以加強合同的嚴謹性。

申請按揭貸款所需資料

所需資料如下:

  1. 買賣合約
  2. 物業證明書
  3. 入夥紙
  4. 售樓圖書及價目表(若作押樓宇為舊樓,還須提供房屋稅單影印本)
  5. 申請人個人相關資料(身份證明檔、收入證明、財政資料等)

申請按揭貸款的審批標準

銀行對有關貸款的審核批示,取決於申請人的借款用途、還款能力、抵押品的價值、銀行的回報及法律保障等,並根據下列評估作審核批示標準:

  1. 對申請人的資歷及信譽分析
  2. 還款能力分析
  3. 抵押品的物業評估
  4. 確定抵押率
  5. 確定抵押貸款的期限、息率、保險額及費用等
  6. 抵押品及貸款協議對銀行的保障
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